В соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация осуществляется на объекты недвижимости, включая предприятия как имущественные комплексы.
Для реализации субъектами Российской Федерации своих законных прав на имущественные комплексы необходимо четко понимать, что является имущественным комплексом и как его отличить от других объектов недвижимости.
В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации под имуществом кроме недвижимости понимаются вещи (например, ст. ст. 209, 210, 213 ), имущественные права (например, ст. ст. 24, 48, 56 ), а так же совокупность вещей, имущественных права и обязанностей (долгов) (ст. 1112). Единого понятия имущественного комплекса Гражданский кодекс не дает.
При этом, в Гражданском кодексе закреплено понятии единого недвижимого комплекса - это "совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь".
Таким образом, имущественный комплекс подразумевает под собой совокупность объектов недвижимости и имущественных прав.
До 01.01.2012г. на территории Российской федерации осуществлялся технический учет объектов недвижимости (за исключением земельных участков), в том числе имущественных комплексов. "По завершении технической инвентаризации и описания имущественного комплекса составляется Технический паспорт имущественного комплекса. Кроме того, по требованию правообладателя или уполномоченного им лица, организации технической инвентаризации выдают Выписки из технического паспорта имущественного комплекса".
На сегодняшний день на смену техническому учету объектов недвижимости пришел государственный кадастровый учет. Осуществление государственного кадастрового учета регламентировано Федеральным законом от 24.07.2007г. № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закона о кадастре), в соответствии с ч. 6 ст. 1 которого государственный кадастровый учет не осуществляется в отношении предприятий как имущественных комплексов. Однако, в соответствии с требованиями действующего законодательства, государственная регистрация недвижимого имущества осуществляется на основании сведений государственного кадастра недвижимости.
Государственный кадастровый учет осуществляется в отношении земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства (далее также - объекты недвижимости). Предприятие как имущественный комплекс содержит в своем составе здания и сооружения, расположенные на одном земельном участке и имеющие одно назначение, следовательно, эти объекты можно рассматривать как единый недвижимый комплекс.
При этом к единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах. В соответствии с действующим законодательством осуществление государственного кадастрового учета таких объектов возможно при соблюдении определенных условий:
- представление технического плана в соответствии с требованиями;
- расположение зданий и сооружений на одном земельном участке, в том числе на многоконтурном земельном участке;
- наличие общего назначения, наименования и адрес (при наличии).
Таким образом, государственный кадастровый учет имущественного комплекса возможен, но только для объектов, предусмотренных ч. 5 ст. 1 Закона о кадастре.
Государственный учет совокупности имущественных прав, входящих в состав комплекса, осуществляется органами регистрации в рамках своих компетенций.