В настоящее время в России ускоренными темпами развивается система государственного кадастра недвижимости. Она основана на применении информационных технологий и представлении электронных услуг, например, доступный для пользователей глобальной сети Интернет справочно-информационный сервис, включающий в себя публичную кадастровую карту с сведениями государственного кадастра недвижимости. В этом сервисе находится справочная информация о кадастровом номере, адресе земельного участка, его площади и конфигурации. Но так как вертикальная плоскость в этом сервисе не учитывается, то сведения о рельефе земельного участка показаны быть не могут, что указывает на ограниченность современного кадастра плоским двумерным изображением.
Пространственные объекты недвижимости, имеющие объём, такие как земельные участки, здания, сооружения, помещения и объекты незавершенного строительства, невозможно достоверно отобразить в плоской проекции, что в дальнейшем делает практически невозможным осуществить учёт некоторых объектов недвижимости, например, тоннелей, мостов, дорожных развязок, комплексов с нависающими этажами, которые попадают на чужую территорию.
Известен случай, когда в городе Владикавказ было необходимо выполнить заказ на межевание средневековой крепости, висящей на скале и проецирующейся на земельный участок, стоящий на кадастровом учёте, что помешало возможности регистрации крепости.
Подземные объекты, такие как метрополитен, переходы, парковки, коллекторы, трубопроводы, туннели и шахты, являются важнейшими элементами инфраструктуры городов, однако обозначенная проблема ограничивает возможность регистрации муниципалитетами прав на них и порождает различные имущественные споры.
В двумерном кадастре это является одной из главных проблем, что подтверждается увеличивающейся сложностью площадей застройки, надземной и подземной инфраструктуры, появлением требований регистрации трехмерных прав на недвижимость (и частных и государства).
Сложившаяся ситуация указывает на потребность развития систем трёхмерного кадастра недвижимости с наложенной атрибутивной информацией, а внедрение трёхмерных географических информационных систем позволяет осуществить трёхмерный подход к кадастровому учёту технологически возможным.
Сейчас в России реализуется проект по разработке трёхмерного кадастра недвижимости, в котором принимают участие Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), Федеральный кадастровый центр (ФКЦ) «Земля»,Агентство кадастра, регистрации земель и картографии Нидерландов (передовая европейская организация), специализирующиеся на ГИС-технологиях голландские компании Grontmij Nederland, Royal Haskoning и Технический университет города Делфт.
Полем для экспериментов стал Нижний Новгород. Пилотные объекты на территории города выбирались Управлением Росреестра по Нижегородской обл., исходя из следующих критериев:
- должны быть представлены различные варианты многоуровневых комплексов, для которых использование трёхмерного кадастра может дать существенные преимущества, в том числе офисные здания сложной конфигурации и достаточно обычные трёхмерные ситуации, такие как многоквартирные жилые дома;
- должны быть включены объекты инженерно-технической инфраструктуры;
- на объектах должны быть зарегистрированы различные виды прав и различные правообладатели.
Первым объектом стал «Теледом» (ул. Белинского, д. 9/1): – многоуровневое офисное здание с подземной автостоянкой, включающее большое количество помещений с различными видами зарегистрированных прав на них. Часть здания нависает над проезжей частью улицы, другая часть здания расположена над иным зданием, находящимся на смежном земельном участке. На двумерной кадастровой карте на земельном участке отображается только основание здания.
Проблема, стоявшая на пути осуществления проекта, могла состоять во внедрении автоматизации решения новых задач с особым упором на проверку данных о трехмерных объектах. Но это выходит за рамки данного прототипа. Проблемой на исследуемой после пилотного прототипа территории может оказаться наличие объектов государственной тайны.
Реализация проекта предусматривает анализ международного опыта в создании трехмерного кадастра, анализ законодательной базы в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, создание модели трехмерного кадастра недвижимости для условий РФ, отработка технологии подготовки данных для обеспечения трёхмерного кадастра на примере пилотного объекта, разработка предложений и рекомендаций по правовым и организационным аспектам в целях создания благоприятных условий для развития трёхмерного кадастра в России.
Результаты и итоги пилотного проекта показывают положительное отношение к возможностям ведения трёхмерного кадастра. Более тесный контакт с клиентами может подстегнуть изменения и получить реальные выгоды, исходя из потребностей и позиций потенциальных пользователей.
В настоящее время проходит постепенный переход к трёхмерному кадастру недвижимости в крупнейших городах России. Дальнейшее использование современных геоинформационных технологий и разработок позволит создать четырёхмерный кадастр с задействованием еще одной оси – временной, что позволит наблюдать изменения объектов недвижимости во времени.